• Nov. 3, 2017, media noche

Para cualquier observador, el sector inmobiliario nicaragüense ha presentado un fuerte crecimiento durante los últimos años. El valor de la tierra ha evolucionado en todo el país, donde en algunos casos desde la década de los noventa el precio de la vara cuadrada ha pasado de los 30 dólares a superar la barrera de los 100 dólares.

A su vez, nuevos desarrollos han cambiado la geografía urbana, con nuevos edificios, plazas comerciales y complejos residenciales, los cuales han dibujado el espacio colectivo de una sociedad que ha visto crecer la economía a tasas sobre el 4% durante los últimos 10 años. 

He aquí un interesante punto de análisis. El sector inmobiliario presenta tres dimensiones de impacto: una personal, cuando las familias toman la decisión dejar de alquilar y planifican la compra de la casa propia, una corporativa cuando una empresa decide ampliar su espacio físico, y otra colectiva, cuando un país anuncia proyectos de desarrollo tales como carreteras, hospitales, escuelas, etc. 

En las tres dimensiones lo relevante de la decisión de invertir en el sector radica en la posibilidad intrínseca de hacerlo. Cuando existen finanzas en números azules (ya sean personales o públicas), los proyectos relacionados comienzan a emerger. Por ello tradicionalmente la tendencia de la construcción sugiere el estado de salud de una economía. En otras palabras, existe una clara correlación entre una economía en desarrollo y un sector inmobiliario creciente.

La experiencia internacional ha demostrado también la fuerte relación entre desarrollo inmobiliario y mercado financiero. En Latinoamérica, países que se han beneficiado por el ciclo de las materias primas han experimentado un fuerte crecimiento de la superficie construida a la par del desarrollo de nuevas herramientas de financiamiento para el sector construcción. En Colombia, durante los últimos 10 años el fuerte crecimiento de construcción en altura fue financiado por el impulso de la “titularización”, proceso a través del cual un desarrollador puede ceder a terceros los ingresos futuros esperados por arriendos, llevándolos así a valor presente, o como el caso de Chile, donde  la creación de fondos de inversión inmobiliario permitió el acceso a este sector a múltiples inversionistas y nuevas vías de financiamiento. En ambos casos estos procesos también significaron la apertura en bolsa de empresas del sector, que comenzaron a cotizar sus acciones.

Esta estrecha relación entre sector inmobiliario y financiero radica principalmente en la necesidad de optimizar la estrategia de financiamiento para este tipo de actividad. La construcción es un negocio de largo plazo, que necesita una fuerte inversión de capital, tanto en terreno como en maquinarias y en recurso humano. Por ello las empresas buscan la manera de obtener financiamiento de largo plazo, con estructuras flexibles que permitan “customizar” el fondeo, o sea armar “un traje a medida” para poder viabilizar las operaciones. 

El caso de Nicaragua en este sentido no es una excepción a la regla. El fuerte crecimiento del sector tiene su raíz en el desempeño de la economía nacional. A su vez el mercado financiero ha comenzado a desarrollar herramientas de financiamiento para el sector, como es el caso del primer fondo inmobiliario nicaragüense autorizado a operar por la Siboif este año, gestado por el Grupo Invercasa. Este tipo de fondos genera rendimientos mensuales para sus inversionistas provenientes de los alquileres de inmuebles, que de forma exclusiva o conjunta se destinen para comercio, oficinas, condominios, casas residenciales, industrias, apartamentos, bodegas entre otros. 

Por otro lado, la Ley de Mercado de Capitales autoriza la titularización de activos y flujos futuros, instrumento mediante el cual los desarrolladores pueden captar fondos del público mediante la venta de títulos valores representativos de flujos futuros de los proyectos inmobiliarios. De esta manera el inversionista se ve beneficiado del rendimiento de estos flujos, y la empresa constructora puede levantar el capital necesario para desarrollar sus productos sin necesidad de aumentar sus pasivos, ya que este proceso de titularización no constituye una deuda.

Así mismo, mediante el mercado bursátil una empresa puede emitir series de bonos, los cuales se adecúan al plazo necesario, con pagos de cupón en períodos definidos según la estrategia de pasivos desarrollada, pudiendo constituir como garantía terrenos o desarrollos específicos, rebajando el riesgo del inversionista y el costo financiero del financiamiento.

Otro impulso fundamental para el sector construcción proviene de la banca. En dos frentes distintos, la industria bancaria destina recursos tanto a desarrolladores como a sus clientes. Por un lado, líneas de crédito y financiamiento tradicional para las empresas, y por otro lado créditos hipotecarios que permiten el acceso de las personas a la vivienda propia.

Esta dinámica permite que los bancos a su vez puedan emitir bonos hipotecarios, respaldados por el volumen de los préstamos hipotecarios que tiene otorgados la entidad, o bien titularizar los flujos provenientes de sus carteras de crédito para así financiar sus operaciones crediticias.

El desafío en la Nicaragua del 2018 radica en poder conjugar estas herramientas en beneficio del crecimiento de este sector. Hoy en día la utilización de estas herramientas es muy baja, efecto que se puede atribuir tanto al tardío desarrollo de un mercado financiero local como al desconocimiento de este tipo de alternativas por parte de los desarrolladores. Es por ello que se hace fundamental el esfuerzo de las instituciones en la capacitación de los distintos actores. En el caso puntual de la Bolsa de Valores de Nicaragua, durante los últimos años hemos impulsado seminarios enfocados en entregar a las empresas constructoras y desarrolladoras las herramientas necesarias para crear estrategias de financiamiento óptimas a los plazos y necesidades de los proyectos.

El sector construcción posee una gran relevancia dentro de la economía dadas sus positivas externalidades, como generador de empleo y como termómetro del bienestar de la población. Por ello es una necesidad enfocar los esfuerzos en que la mayor parte de la población pueda acceder a él en cualquiera de sus dimensiones, pero principalmente garantizando que este impulso sea sólido y de largo plazo.

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