Milagros Sánchez habita en una humilde vivienda en la comunidad de San Juan de la Concepción, el mayor problema para esta madre soltera de tres niños, no solo es la calidad de la vivienda en la que habita, sino que la misma no es de su propiedad.

“Yo alquilo esta casa desde hace cinco años, desde que me separé del padre de mis hijos vivo sola con ellos y mi mayor temor es que algún día el dueño de la vivienda me diga que ya no me seguirá alquilando porque no sé para dónde me iré”, señala angustiada Sánchez.

Al igual que esta madre soltera existen miles de personas en el país que atraviesan por una situación similar, pues el déficit habitacional continúa creciendo en Nicaragua. Esto a pesar del esfuerzo que han hecho el Gobierno y la empresa privada en los últimos años con la construcción anual de entre 7,000 y 10,000 viviendas.

Sin embargo, este número de casas es insuficiente para dar solución a las casi 15,000 nuevas familias que cada año se suman a la demanda de viviendas, calculado en más de 500,000.

Pero el problema no es exclusivo de Nicaragua, pues según el estudio Un espacio para el desarrollo: los mercados de la vivienda en América Latina y el Caribe del Banco Interamericano de Desarrollo, BID, la región latinoamericana y el Caribe encaran un considerable y creciente déficit habitacional que solo se podrá atender si sus gobiernos promueven una mayor inversión junto con el sector privado, para aumentar la oferta de viviendas adecuadas y asequibles.

“Para aumentar la oferta de viviendas adecuadas y asequibles, los países deben mejorar la normativa de tenencia de la tierra, ampliar medios de financiamiento y movilizar recursos privados”, indica el estudio.

Ley de viviendas es insuficiente

En la actualidad, una de cada tres familias de América Latina y el Caribe —un total de 59 millones de personas— habita en una vivienda inadecuada o construida con materiales precarios o carentes de servicios básicos.

Casi dos millones de las tres millones de familias que se forman cada año en ciudades latinoamericanas se ven obligadas a instalarse en viviendas informales, como en las zonas marginales, a causa de una oferta insuficiente de viviendas adecuadas y asequibles, según el estudio.

La región sufre tanto de una escasez de viviendas como de problemas de calidad, que comprenden desde la falta de títulos de propiedad a paredes hechas de materiales de desecho como el cartón, pisos de tierra y la ausencia de acceso a redes de agua potable y saneamiento. Datos de 18 países de la región indican que más de dos tercios de las familias de Nicaragua, Bolivia, Perú y Guatemala habitan en viviendas deficientes.

Y aunque la Ley de Construcción de Vivienda de Interés Social, Ley 677, aprobada en abril de 2009, ha permitido al sector construcción y urbanizadoras levantar cabeza y dinamizar su actividad, representantes de ambos sectores coinciden en que todavía se requiere de un mayor impulso para resolver los problemas de déficit e infraestructura.

Los empresarios de la construcción calculan que para dar una respuesta real al problema de vivienda en Nicaragua se necesita construir entre 15,000 y 25,000 casas cada año, es decir entre 10,000 y 15,000 más de las que actualmente se están edificando.

Burocracia aumenta costos

“Si la demanda anual dejara de crecer, y continuamos construyendo el mismo número de casas, necesitaremos más de medio siglo para suplir todo el déficit histórico acumulado”, afirma el presidente de la Cámara Nacional de la Construcción, CNC, Benjamín Lanzas.

El presidente de la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua, Cadur, Alberto Atha, estima que para 2012 el sector privado se ha proyectado construir 4,000 viviendas de interés social, cuyo precio aproximadamente es de 17,000 dólares.

Es “una gota de agua en el desierto”, advierte Atha al mismo tiempo que señala que “cada día se ejecutan menos proyectos de construcción por los altos costos de los materiales”.

El estudio realizado por el BID muestra que en América Latina y el Caribe hay una mayor incidencia de zonas marginales que en otros países con niveles de ingresos comparables, evidencia de que los mercados de vivienda locales no están cubriendo la demanda de vivienda formal, especialmente para la población de bajos ingresos.

“Nuestra región debe abordar las causas y no solo los síntomas del problema habitacional, asegurando que el mercado de vivienda funcione bien y ofrezca soluciones adecuadas y asequibles, con títulos de propiedad y acceso a servicios básicos, para que la gente no tenga que vivir en zonas marginales o en otros tipos de vivienda informal”, comenta César Bouillon, Coordinador del estudio.

En ese contexto reitera que: “una solución sustentable y de largo plazo requiere la movilización de recursos del sector privado para aumentar la oferta de viviendas. Los gobiernos sencillamente no disponen de los medios para hacerlo por su cuenta”.

Las propuestas

El estudio calcula que para que América Latina y el Caribe pueda reducir el actual déficit habitacional exclusivamente con viviendas construidas por los gobiernos en el marco de programas de desarrollo urbano, se debería más que septuplicar la inversión en programas de vivienda pública, implicando un gasto de US$310,000 millones o sea el 7.8% del Producto Interno Bruto, PIB, de la región.

Además, advierte que los gobiernos de la región deberían generar incentivos para el uso mixto de la tierra, mejorar las normativas de registro de propiedades, aumentar el financiamiento hipotecario y explorar opciones como el alquiler y técnicas más modernas y eficientes de construcción de viviendas.

La propuesta del sector privado nicaragüense es que la infraestructura de electricidad, agua y drenaje no se cargue a los costos de la vivienda sino a la tarifa del servicio que se paga. Asimismo, sugieren que para construir viviendas baratas las alcaldías deben entender que son parte importantes del proceso de los permisos. Estos deben “hacerlos más ágil y dinámicos”, ejemplifica Atha.

Otra medida que podría considerarse, de acuerdo con Atha, es la renta-compra de las viviendas, que les permitiría a las familias pagar la prima de la vivienda con su renta. Aunque de momento, no se ha llegado a consensos en la propuesta.