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En muchas ocasiones se escuchan comentarios de varios consumidores quejándose porque pagaron un anticipo para la reservación de un bien inmueble y la obra no se inició, o bien procedieron a enterar un pago parcial y la obra no se culminó. Existen diversas circunstancias y escenarios, y al menos para algunos de ellos la Ley dispone las consecuencias jurídicas.

Distintos escenarios

Tal como se mencionó, la ley dispone distintos escenarios, bien puede suceder que el consumidor entere un anticipo en concepto de reservación y si el contrato de compra-venta no se llegase a perfeccionar dentro del plazo de treinta días hábiles, siempre que sea por causas atribuibles a la lotificadora o vendedora, esta deberá proceder a la devolución íntegra de las sumas enteradas por el consumidor, sin embargo, si el contrato de compra-venta no se perfecciona por causas imputables al consumidor entonces el proveedor puede retener hasta el 50% de la suma en concepto de penalización.

Ahora bien, en el supuesto que el contrato de construcción, venta de vivienda o ejecución de obra con carácter habitacional ya esté firmado, y el proveedor incluso hubiese iniciado las obras, en este caso, si el consumidor decide rescindir el contrato, el proveedor puede retener de esa suma la cantidad correspondiente a los daños y perjuicios o bien puede hacer uso de las acciones judiciales que le correspondan. En este sentido, parece que la Ley deja cierto margen de libertad para que el proveedor decida, no obstante, en cuanto al cálculo de lo que el proveedor considerará como indemnización por daños y perjuicios, a pesar que la Ley no es clara, esta cantidad no debería ser fijada de forma unilateral, y por otra parte, tal monto debe ser documentado y comprobado, pues de no ser así, estaríamos ante una práctica abusiva.

El otro panorama que se puede presentar es en sentido contrario al expuesto en el párrafo que precede, bien puede suceder que ya esté firmado el contrato de compra-venta, pero que las obras no se lleven a cabo por causas atribuibles al proveedor, en este particular, el consumidor tienen derecho a que se le devuelva completo el dinero que ha enterado y por otra parte, también tiene derecho de ejercer las acciones que estime conveniente si hubiesen mayores perjuicios.

Precedentes Administrativos

Es importante recalcar que los asuntos descritos son de la competencia del Instituto de la Vivienda Urbana y Rural (Invur), que ya se ha pronunciado en este tipo de casos y en algunos semejantes, por ejemplo, ha planteado que en el supuesto que sea el consumidor que decida rescindir el contrato, si esa decisión es imputable al proveedor por causas diversas, es decir, cuando el consumidor se vea forzado a terminar la relación contractual por incumplimiento u otra causa atribuible al proveedor, no se le puede aplicar penalidad alguna, ni retenerle cantidad en concepto de daños y perjuicios.

Por último, debe dejarse bien claro, que cuando el proveedor incumple su obligación de devolución de sumas pagadas por el consumidor, siempre que estemos en alguno de los panoramas descritos,  incurre en la comisión de una infracción y es sujeto de una sanción económica. 

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