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Hace unos quince años, el Banco Interamericano de Desarrollo otorgó su primer préstamo de US$20 millones a Nicaragua para la construcción de viviendas para sectores de bajos ingresos

Entonces el objetivo era ambicioso. No se trataba solo de que el Estado construyera viviendas sociales con esos recursos, sino que también se desarrollara el mercado de viviendas para sectores de bajos ingresos que incluyera a proveedores de servicios, constructores y que se atrajeran y potenciaran otros recursos de forma multiplicada del sector privado, en particular del sistema financiero, y que se desarrollara así también la demanda de vivienda de sectores de bajos ingresos.  

En la actualidad se pudiera decir que esos objetivos se han logrado de forma importante, producto de la alianza público-privado, lo que ha permitido el dinamismo a todos los sectores, aun cuando siempre hay desafíos por resolver.  El sistema financiero está financiando vivienda social, a partir del año 2009 mediante la implementación de la Ley 677, “la Ley Especial para el Fomento de la construcción de Vivienda y de Acceso a la Vivienda de Interés Social”, la cual otorga subsidios a la tasa de interés dependiendo del monto del préstamo, pero el comprador de la vivienda tiene una tasa de interés baja y que puede pagar, además del subsidio directo.

Asimismo, se estimuló el sistema financiero otorgando un fondo de US$45 millones de dólares del INSS en adición a otros US$45 millones de la Banca Nacional que permitiera una tasa más accesible (8%) para viviendas hasta US$30,000 dólares.

Esto ha permitido que los compradores de vivienda de bajos ingresos acudan al sistema financiero y adquieran su vivienda, que puede bien ser la inversión más importante de su vida, y que brinda estabilidad, cohesión social, y algo que heredar a los hijos.

Una multiplicidad de actores están involucrados ahora en este beneficio para los sectores de bajos ingresos y donde el mercado ya juega un papel importante. Entre los actores clave hay varios bancos del sistema financiero, en particular BDF, LAFISE, BANPRO, BAC y recientemente FICOHSA; la Cámara de Urbanizadores (CADUR) que aglutina a 32 urbanizadores formales y 60 proyectos urbanísticos que han planificado hasta 22,707 viviendas en los últimos cinco años, que representa un monto total aproximado de US$850 millones, de los cuales US$400 millones se ha obtenido por ventas y US$450 millones de las viviendas que están disponibles, monto que se espera sea ejecutado durante los próximos cinco años; la Cámara de la Construcción, el INSS, organismos multilaterales y regionales como el BID y el BCIE, además de los mismos consumidores de bajos ingresos que ahora pueden acceder a viviendas aprovechando los recursos del sistema financiero nacional.  

Viviendas de interés social

Ocho urbanizadores de CADUR están desarrollando 15 proyectos de viviendas para sectores de bajos ingresos y han desarrollado  más de 11 mil viviendas en este período de las cuales 5,280 fueron ya vendidas, pero 5,830 están disponibles sumando en precio  total de ventas  unos US$120 millones fundamentalmente en su mayor parte de vivienda de interés social disponible en el mercado.  

Además veinticuatro urbanizadores, están ofertando 45 proyectos de viviendas para sectores medio y alto, y han desarrollado más de 12 mil viviendas  en este mismo período, de las cuales 5,029 viviendas ya fueron vendidas, pero 6,578 están disponibles, sumando en precio total  de ventas unos US$330 millones.

Según datos del INIDE, del VIII Censo de Población y el IV de Vivienda del 2005, entonces existía un déficit de vivienda acumulado de 957,000 viviendas aproximadamente, de las cuales 348,000 correspondían a la demanda de viviendas nuevas y 609,000 correspondían a la demanda del mejoramiento de las condiciones de las ya existentes.  Cada año este déficit se incrementa en 20,000 viviendas aproximadamente, por la formación de nuevos núcleos familiares, como también por la necesidad de reponer viviendas que tienen un alto nivel de deterioro.  

El país está construyendo más o menos un poco más de la mitad de ese déficit que se acumula anualmente.  Pero, estamos viendo que la actividad de la construcción residencial se ha desacelerado recientemente tal y como se muestra en el gráfico, lo cual puede ser producto del comportamiento cíclico de la construcción, pero también puede que estén surgiendo otros atrasos producto de la tramitología.  

“Es imperativo que se hagan todos los esfuerzos por sostener la agilidad de los mecanismos que han venido apoyando el financiamiento de las viviendas de interés social,” nos dicen urbanizadores organizados en CADUR y que están apostándole a este mercado, para que la actividad de la construcción de viviendas pueda sostener su dinamismo en el futuro, y el sector se mantenga estimulado, ahora que se ha logrado el desarrollo del mercado tanto por el lado de la oferta como de la demanda.

El financiamiento de viviendas en el país, ha venido aumentando consistentemente a través de los años y es importante que esto continúe, dado los niveles significativos de empleo que el sector genera, y los beneficios que trae a cualquier familia tener casa propia.  En el año 2015 se dio un repunte en la construcción de viviendas sociales, impulsado principalmente por las reformas a la Ley No. 677, la Ley Especial para el Fomento de la construcción de Vivienda y de Acceso a la Vivienda de Interés Social, la cual fue aprobada en marzo del año 2014.  

El crédito para vivienda en el sector financiero ha venido incrementándose en cantidades brutas, pasando de US$182 millones en 2005 hasta más de 500 millones en 2015 y ahora más de US$600 millones para el 2016.  El siguiente gráfico muestra la evolución en millones de dólares del crédito al sector viviendas.  

Esto ha dinamizado al sector de la construcción, el cual también es alto en generación de empleo. Los datos de empleo muestran que el empleo formal de asegurados en el INSS del sector ha aumentado, pasando de 28 mil a final del año a 33 mil a mayo de este año, la cifra oficial más reciente.  Este nivel de formalización es el más alto en la historia del sector de la construcción.  Esta tendencia podría continuar si no se descuidan las políticas y se continúa estimulando el desarrollo de la vivienda social, tanto como el mercado residencial en el país, fortaleciendo el diálogo público-privado.

*Presidente de la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua (CADUR).

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