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La globalización ha creado un puñado de metrópolis que atraen a personas, capital e ideas de todo el mundo, casi sin importar cómo les va a sus economías nacionales. Los precios de la vivienda en esos lugares, poco sorprendentemente, superan al promedio nacional. En la más reciente revisión de la vivienda mundial de The Economist, se encontró que, en el último año, los precios habían aumentado en 20 de los 26 países analizados, en una tasa promedio no ponderada de 5.1 por ciento después del ajuste para tomar en cuenta la inflación. Los valores en las ciudades preeminentes de estos países, sin embargo, han aumentado en 8.3 por ciento en promedio.

En un sondeo realizado el año pasado, menos de uno de cada nueve residentes de Ámsterdam, Berlín, Londres, París, Estocolmo y Zúrich pensaba que era fácil encontrar vivienda de precio razonable. En estas ciudades, los precios de la vivienda han aumentado a un índice promedio de 6.5 por ciento anual durante los últimos tres años, de nuevo no ponderado, comparado con un aumento promedio nacional de solo 3.2 por ciento. El valor de las casas en cuatro ciudades en el Pacífico —San Francisco, Shanghái, Sídney y Vancouver— ha aumentado en 12 por ciento anual durante los últimos tres años, dos veces el índice nacional.

Los millennials 

La oferta de vivienda es más bien poco flexible, así que a corto plazo la inflación de los precios de la vivienda es impulsada más por factores de demanda, como el número de familias, el ingreso disponible, las tasas de interés y el rendimiento disponible sobre otros activos. En los últimos años, todos estos han ayudado a elevar los valores constantemente, especialmente en las grandes ciudades.

  • 20 países de 26, que analizó The Economist, subieron el precio de la vivienda en el último año.

En las urbes en cuestión, el número de hogares está aumentando rápidamente a medida que llegan las hordas de millennials ambiciosos. Dos de cada cinco residentes de Zúrich nacieron fuera de Suiza, y 44 por ciento de ellos tiene entre 20 y 44 años de edad. Las ciudades en auge también tienen mercados laborales tensos y por tanto un crecimiento de los ingresos relativamente alto: la tasa de desempleo en San Francisco y Estocolmo es alrededor de un punto porcentual más baja que los promedios nacionales.

Algunos también son refugios para segundas casas y el dinero que busca seguridad: los extranjeros se arrebatan la mitad de las viviendas más costosas de Londres, según Savills, una agencia de bienes raíces.

Precio e ingreso 

Finalmente, ofrecen un rendimiento decente. Los rendimientos netos en Vancouver fueron de 11 por ciento en 2015, según MSCI, un proveedor de datos, tres puntos porcentuales por encima del promedio para la vivienda canadiense.

Siempre que la oferta de un producto es limitada, hay potencial para la exuberancia. El mercado inmobiliario de San Francisco está entrelazado con el sector tecnológico: desde 2008, ha habido una correlación de 93 por ciento entre los movimientos mensuales en el Nasdaq y la inflación en los valores de la vivienda en su área metropolitana. Desde que tocaron fondo a principios de 2012, los precios en Silicon Valley han aumentado en 73 por ciento, comparado con 31 por ciento en Estados Unidos en general.

  • 5.1 por ciento se elevó el valor de las viviendas, en una tasa promedio no ponderada.

Para determinar si las casas están valuadas de manera justa, The Economist analiza la relación entre los precios y el ingreso disponible, un indicador de la asequibilidad, y entre los precios y las rentas, siendo las segundas un sustituto para la compra de una casa. Si los precios crecientes mueven estos índices por encima de sus promedios a largo plazo, entonces los ingresos o las rentas probablemente subirán, o los precios de las casas probablemente caerán.

En todo Estados Unidos, los valores de las viviendas, después de caer en 25 por ciento desde su nivel máximo entre 2007 y 2012, ahora están en su valor justo en comparación con las rentas y los ingresos. En San Francisco, también, están en su valor justo cuando se les compara con las rentas, pero 45 por ciento sobrevaluados en relación con los ingresos. Gracias en gran medida a sus grandes ciudades, la vivienda parece estar más de 40 por ciento sobrevaluada en Australia, Gran Bretaña y Canadá, según el promedio de las dos métricas del estudio. Entre 2002 y 2012, la casa londinense típica se vendía en siete veces el salario anual promedio de la ciudad. Esa cifra ha aumentado desde entonces 12 veces.

Oferta y demanda

Mercado • Como pueden atestiguar los desarrolladores inmobiliarios desde Las Vegas hasta Limerick, cuando la oferta eventualmente responde a la creciente demanda, los precios de los bienes raíces caen. Las leyes de planificación restrictivas frenan la nueva construcción en el área en torno a la bahía de San Francisco, y la estrecha península que ocupa la propia San Francisco agrava el problema. Londres sufre de un régimen de planificación aún más grave.

Sin embargo, los inicios de construcciones de vivienda están en su nivel más alto en nueve años en San Francisco. En Londres, también, los constructores están encontrando el modo: en 2015, inició la construcción de 24,000 nuevas casas en la capital, la tasa más alta durante 10 años.

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