Una de cada dos propiedades en Nicaragua no puede ser transada, vendida, rentada o regalada sin afectar derechos de terceros. Es decir, una de cada dos propiedades tiene algún problema de legalidad, concluyó Horacio Rose, en su Estudio Mercados y Seguridad en la Tenencia de la Tierra.

Esta falta de seguridad en la tenencia de la tierra desencadena problemas en el desarrollo agrícola, ya que la falta de un título de propiedad debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad, hace que el productor no sea sujeto de crédito en la banca privada, y no pueda adquirir financiamiento para producir, explicó José Antonio Baltodano, Director de la Fundación Nicaragüense para el Desarrollo Económico y Social, Funides, entidad que dirigió el estudio.

Según el informe, se estima que el 30% de la tierra rural no tiene documentos legales, con mayor incidencia en el grupo de pequeños y medianos productores, situación que ocasiona problemas de financiamiento a la producción, y bajo rendimiento productivo.

“Si Nicaragua mejora el problema de legalidad de la tierra y de financiamiento, incrementaríamos la productividad dos o tres veces, dependiendo del rubro. Por tanto, exportaríamos más y tendríamos mejor precio al consumidor en los mercados”, explicó Baltodano.

Causas más comunes
Las causas que destacan en los conflictos de propiedad, según el estudio, son: doble titulación, imprecisión de linderos, divisiones de parcelas y  herencias no legalizadas. También influye el sistema de administración de tierras, con desórdenes en los registros públicos y la falta de planos catastrales.

“Nadie sabe exactamente cuánta tierra se registra, pero las estimaciones van desde dos a seis veces la superficie total del país, esto implica que la mayoría de la tierra tiene más de un propietario registrado”, explicó Rose.

Factores jurídicos
Según Tomás Delaney, entre los factores jurídicos que influyen en la falta de legalidad de la tierra en el país están “la diversidad de leyes, con la características de que unas se contradicen con otras; el enfoque político de la reforma agraria, es decir, el sentido de legalidad cambia de un Gobierno a otro, y genera duda en el título de propiedad emitido”.

También, explicó el jurista, influye la falta de definición sobre la naturaleza jurídica de las comunidades indígenas, la falta de demarcación porque estas van avanzando, y, por otro lado, el mismo Estado da títulos de propiedad  sobre terrenos que son de las  comunidades indígenas y entran en roce.

Leve mejoría
Para Juan Sebastián Chamorro, estudioso del problema de la propiedad en Nicaragua, la legalización de la tierra  ayuda a mejorar el mercado de crédito, de eficiencia, y ayuda a mejorar el crecimiento económico del país, por eso es importante mejorar cada día.

“Ha habido barrido catastral en diferentes departamentos del país, modernización del sistema, pero, definitivamente, es muy poco”, dijo Chamorro, recordando que mientras existan varios dueños reclamando el mismo lote de tierra, no se genera una buena imagen ni clima de inversión en el país.

A pesar de que la situación revelada por el estudio no es tan alentadora, en el informe Doing Business, que evalúa 183 economías, Nicaragua mejoró, pasando del puesto 119 en 2010 al 117 en 2011, y en cuanto al indicador de registro de la propiedad, pasó del puesto 144 al 142 en el mismo período.

Según Rose, a pesar de ocupar un lugar no muy privilegiado en la percepción de hacer negocio, la mejoría puede atribuirse a los esfuerzos que Nicaragua ha emprendido para mejorar la seguridad de la tenencia y proteger los derechos de propiedad.

Entre estos está el Programa Nacional de Catastro, Titulación y Registro, que inició en 1994 y finalizó en 2002; y el Proyecto de ordenamiento de la propiedad, que inició en 2003 y finaliza en 2013.

Entre las alternativas propuestas por Rose está una mayor armonía entre las instituciones encargadas de administrar la tierra, para agilizar los trámites de inscripción, así como el acercamiento de estas instituciones al usuario.  También está la modernización del registro catastral, en lo cual la Corte Suprema de Justicia ya ha venido trabajando, entre otras propuestas.