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En las dos últimas décadas el desarrollo de proyectos inmobiliarios en Nicaragua ha experimentado un crecimiento sostenido, que apunta a dinamizar ese mercado y a modernizar la infraestructura de este país.

El experto en el tema, Raúl Calvet, afirma que el 38% del desarrollo de viviendas está en la Carretera a Masaya y el 37.5% en el eje de la Carretera Nueva a León.

Agrega que el sector comercial está en un momento de mucho impulso y cerrará el año con 275,000 metros cuadrados de área de alquiler.

Para este año el sector construcción espera finalizar con un crecimiento del 20%, según estimaciones oficiales.

El año pasado este sector aportó 5.9% del Producto Interno Bruto (PIB) de Nicaragua, calculado en US$11,805 millones.

¿Cómo está en la actualidad el sector inmobiliario?

En general, es positivo en todo el país. Está el desarrollo urbano en las ciudades que tienen el mayor crecimiento económico, que viene sumándose al desarrollo urbano que hubo en la década de los noventa y ochenta, producto del desplazamiento causado por los conflictos bélicos. Pero fue un crecimiento desordenado, porque los asentamientos se fueron poniendo en lugares que no estaban contemplados.

¿Ese crecimiento urbanístico desordenado sigue ocurriendo en la actualidad?

Sí, sigue creciendo desordenado. La diferencia es que ahora hay crecimiento económico, existe una necesidad de vivienda y la gente está comprando. Este (desorden) es una situación muy difícil de poder controlar.

¿Las construcciones verticales no podrían ser la solución?

Hemos venido dándole seguimiento al tema de las viviendas verticales, porque nos interesa determinar en qué momento los managuas están listos para subir en edificios. Es un proceso cultural, económico y de presión vehicular y Managua todavía no ha dado un paso franco hacia ese sistema. La mayoría de la gente no tiene capacidad de comprar un apartamento. Quizás, hasta que surjan inversiones verticales multifamiliares de bajo costo.

¿Quiénes serán los primeros en pensar en comprar un apartamento?

Los que están sufriendo el problema del embotellamiento en el tráfico vehicular que viene de la Carretera a Masaya y la Carretera Nueva a León. El desarrollo habitacional en la zona de Carretera a Masaya ha ido creciendo a un ritmo del 11% anual. En estos momentos, no hay ningún límite para crecimiento que no sea la capacidad de colocación de la vivienda.

¿Hay un déficit de más de 900,000 viviendas?

Muchas veces confundimos entre déficit de viviendas y la demanda, ese es un punto que nosotros lo tenemos bien claro y los desarrolladores también. El famoso déficit no se traduce a la demanda en esa misma proporción. Los desarrolladores responden muy bien al movimiento de la demanda y nadie saca más unidades de las que el mercado está listo para comprar. Los desarrolladores en Nicaragua son muy eficientes y se han venido moviendo, acompañando el crecimiento del mercado.

¿En qué departamento de Nicaragua se encuentran las tierras más caras?

No hay un departamento en específico, en cada ciudad hay zonas más caras y eso depende de muchas cosas, entre ellas la ubicación, la disponibilidad de capital, el momento de la inversión, la situación de la demanda y el posicionamiento del proyecto con respecto a sus competidores. Aquí hay ciudades del interior del país donde hay casas más caras que en Managua. En Estelí, por ejemplo, allí existe un barrio donde ninguna casa baja de los US$750,000 y hasta US$1.2 millones; eso es reflejo de la característica económica de la ciudad.

¿De qué depende el desarrollo inmobiliario de una zona?

El desarrollo inmobiliario es resultado de los fenómenos económicos de la zona.

¿Cuál es el total de proyectos de playa en todos los niveles de desarrollo?

Hay 181 proyectos, de los cuales 42 están inactivos. San Juan del Sur se lleva el 61% del número de proyectos, pero solo el 43% de los productos vendidos. Tola y San Juan del Sur son claramente los dos principales destinos, seguido por los proyectos en las playas de Managua.

Entre todos acumulan más de 14,000 unidades planificadas, de las cuales 6,500 están activas en el mercado y el 58% ha sido vendido.

¿Cómo estamos en cuanto a área de alquiler?

En centros comerciales, estimamos un inventario de alrededor de 275,000 metros cuadrados de área de alquiler de centros comerciales, plazas comerciales y módulos (los más destacados) para final del 2016, incluyendo los que están en construcción o anunciados. Este es un segmento muy dinámico, pero que ha crecido como respuesta al crecimiento de vivienda y no como generador de urbanización. El desarrollo hotelero y de oficinas también viene con mucha fuerza desde mediados de los noventa. En oficinas tenemos alrededor de 178,000 metros cuadrados de área alquilable, con una desocupación que promedia el 9%, pero el mercado tiene un límite y los nuevos proyectos tienen que afinar bien sus planes de diseño para los tamaños de las áreas, el mix comercial y los segmentos a los que se tienen que dirigir.

¿Cómo estamos en viviendas urbanas?

Mucho desarrollo en Managua y Masaya, pero también en ciudades como León y Chinandega, sobre todo. En menor proporción le siguen Estelí y Matagalpa. Nosotros llevamos un control de inventario desde el 2004 con más de 50,000 viviendas, sin incluir el segmento de interés social. El 38% del desarrollo gira en torno al eje de Carretera a Masaya, con una mezcla de clase media a clase alta y el 37.5% alrededor del eje de Carretera Nueva a León con una pujante clase media. Les sigue la zona de Carretera Norte, la de Sabana Grande y buscando Tipitapa, con un segmento más económico.

¿Vemos que la actividad comercial y hotelera viene migrando junto con la ciudad y sus viviendas?

Las dos grandes formas de crecimiento urbano que son por construcción nueva y por reconversión, en Managua no son balanceadas, y más bien el crecimiento por nuevas construcciones y el uso de nuevas áreas ha sido lo más común. Por eso, Managua se ha extendido tanto que en realidad empieza en el kilómetro 20 de la Carretera Vieja a León y termina en el kilómetro 17 de la Carretera a Masaya. Hay grandes retos para encontrar el mejor balance para un desarrollo ordenado de la ciudad. Tengo conocimiento de los importantes esfuerzos que está realizando la Cámara de Urbanizadores, desarrolladores y la Alcaldía de Managua para lograr un nuevo Plan de Urbanismo para Managua a partir del 2016. El crecimiento va a seguir mientras se mantenga balanceada la relación de precios, tamaños de las casas, el nivel de ingreso y el gasto por familia.

El experto

Raúl Calvet
Nacionalidad: Paraguay
Cargo: director ejecutivo y propietario de Calvet & Asociados.

Experto en temas de desarrollos inmobiliarios, incluido los dedicados al sector turismo.

  • 5.9 por ciento del Producto Interno Bruto (PIB) de Nicaragua fue aportado por el sector construcción en 2014.
  • 181 proyectos inmobiliarios se están desarrollando actualmente en playas de Nicaragua.
  • 61 por ciento de los proyectos de playas están localizados en San Juan del Sur.
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