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Los jóvenes no temen a las construcciones verticales, pese al trauma que hay en Nicaragua por el terremoto de 1972, dice Ricardo Meléndez, presidente de la Cámara de Urbanizadores (Cadur).

Meléndez agrega en esta entrevista que el sector privado debe trabajar de la mano con el público para mejorar los planes de urbanización y señala que Chinandega, Estelí y Matagalpa son los departamentos en los que más crece la construcción de viviendas.

¿Cómo ha ayudado a las urbanizadoras la Ley Especial para el Fomento de la Construcción y Acceso a la Vivienda de Interés Social?

La creación de la Ley 428 fue fundamental para darle empuje al tema de la vivienda, este había sido un sector al que no estábamos llegando, la banca todavía no estaba financiando, o la oferta era muy escasa y realmente no había las condiciones para que la población pudiera optar por una vivienda ajustada a sus realidades e ingresos; a eso también hay que agregarle el aporte que hizo el INSS que anda alrededor de los 80 millones de dólares que les colocó a los bancos con el único objetivo de financiar viviendas de interés social, esos fondos llegaron al 8 por ciento, entonces esa combinación hizo que los desarrolladores comenzaran a invertir en la creación de nuevos proyectos y allí comienza a ver el impulso de la gran cantidad de oferta que hoy en día ves en las distintas zonas del país y en Managua, en los distintos polos de desarrollo.

Esa fue la primera parte, y lo que vino a dar otro impulso fue la reforma a la Ley ocurrida en el 2014, que permite dar un subsidio a la tasa de interés a viviendas con precios más altos, es decir a familias que tienen ingresos más altos; recordemos aquí que el concepto primordial en el tema de vivienda, el subsidio, lo usufructúa directamente el ciudadano, entonces previo a la reforma solamente se estaba llegando a viviendas de 30,000 dólares, pero posteriormente a la reforma ya no se hablaba de precios, porque casas con un valor de hasta 35,000 dólares también reciben subsidio.

La nueva generación de nicaragüenses no teme a los  sismos, por lo que las construcciones verticales de viviendas podrían desarrollarse con más fuerza en el mediano plazo, indica Ricardo Meléndez.

Ejemplos de otros lugares: en Panamá la vivienda de interés social tiene un costo de hasta 50,000 dólares… Es algo a lo que nosotros debemos aspirar, porque esto no debería de ser discriminatorio. Eso es algo que tal vez no es el momento ahorita, pero quizá en un par de años lo tenemos nosotros en la lista que hay que hacer.

Entonces en ese mismo orden lógico que me estás mencionando para Cadur, ¿la ley vigente es adecuada o tienen propuestas para mejorarlas?

La ley vigente contempla tres cosas: subsidio a la tasa de interés gradual, es decir en la medida que la casa sea más barata, el subsidio es mayor. Dos: subsidio al desarrollador, es decir que nosotros compramos los materiales de construcción sin Impuesto de Valor Agregado, para que el costo de la vivienda sea más económico y por ende el precio más accesible. Y en tercero está el bono que el Gobierno va a regalar en concepto de prima a la población para casas de precios de hasta 20,000 dólares. Desde esa perspectiva la Ley está bien estructurada, contempla los subsidios necesarios y está enfrascada para las familias que tienen ingresos bajos, lo que no significa que no se puedan mejorar.

Por eso te digo que en los próximos años podemos plantear subir el techo de precios, llegar (con subsidios) a casas de 50,000 dólares, creo que eso es algo que hay que pensarlo muy prontamente.

Y por qué no dejar como techo el bono a las casas de 20,000, sino subirlo a 25,000 dólares, si al final del día el resultado que se dará es mayor producción de vivienda que va a generar más empleo, más impuestos que el Gobierno los recupera en forma de IR. Es un dinamismo económico con el que siempre se beneficia al país, aparte de que el tema de mayor construcción podrá estar subsidian do el desarrollador o el constructor, pero el que vende materiales ese no tiene subsidio, ese vende más, paga más IR, o sea que el efecto multiplicador de los bancos que están otorgando fondos, de las fábricas que están supliendo materiales de construcción, las ferreterías, toda esta gente no tiene subsidio, esa gente vende más, paga más y es parte de la dinámica.

¿Cuál ha sido la evolución en la venta de viviendas sociales? ¿Cuántas se vendieron en 2010 y cuántas el año pasado?

El avance ha sido importantísimo, te lo digo en porcentaje porque no lo tenemos por unidades, pero el 70 por ciento de las viviendas que se construyen tienen precios menores a 50,000 dólares y de ese porcentaje, la mitad está entre viviendas de 18,000 a 30,000 dólares, así que es un número importante. En el 2010 la oferta era muy pequeña porque para esa época lo que podías encontrar eran viviendas para el segmento medio o alto, pero no había gran oferta para el segmento de bajo ingreso. Ya ahora ese pensamiento que existía sobre que es un segmento riesgoso, de que los bancos no tenían fondos a largo plazo para financiarlos, ya todo eso se eliminó.

La meta del año pasado para Cadur era colocar 6 mil viviendas, ¿se cumplió?

No, para este año (2015) nosotros habíamos contemplado 4,000 casas tomando en cuenta que ya íbamos a tener un año completo con la reforma a la Ley. Al final, vos ya ves, es una industria bastante eficiente y dinámica, el próximo año (2016) con el anuncio que hizo el Gobierno de que va a tener bonos disponibles para casas de 20,000 dólares nosotros aspiramos a llegar a esas 6,000 viviendas, creo que para los próximos dos años hay una política decidida del Gobierno de fomentar más viviendas, porque cuando vos tenés más construcción es el mismo país el que está construyendo, porque tu demanda es la propia población, y nosotros estamos preparándonos. Allí el reto es más bien contar con suficiente oferta y rapidez en la construcción para poder lograr suplir esa gran cantidad de viviendas.

Aunque la población está concentrada en Managua, ¿cuál es la proyección de construcción y venta de casas en los departamentos?

Vos ya estás viendo proyectos en Matagalpa, que tiene un dinamismo comercial por el tema del café y allí aglomera varias ciudades de los alrededores. Estamos viendo Estelí por el tema del tabaco, que es fundamental, y la construcción de un centro comercial que está generando buen impacto. Y Occidente, que tiene la caña, etcétera. La zona en la que se tienen más ofertas de proyectos están en León y Chinandega, pero ya estamos viendo desarrolladores con proyectos en Matagalpa, Jinotepe, Estelí y en la medida en que los ingresos de las ciudades en el interior vayan mejorando también vas a ver más inversión inmobiliaria, porque hay que decirlo, en los departamentos los ingresos de los profesionales son menores a los de Managua y eso obviamente es una limitación para poder adquirir un préstamo hipotecario.

En cuanto a viviendas para el sector de alto nivel adquisitivo, ¿cuál es la situación? ¿Cuántas se construyen y venden por año?

Lo que está sucediendo en el segmento alto es que el mercado ha absorbido todo lo que se ha construido, pero ya estamos teniendo bastante oferta en el segmento alto, entonces se ha desacelerado la colocación de viviendas porque hay mayor oferta.

El 80 por ciento de las construcciones para el segmento alto se hace en Carretera a Masaya, en general ha sido el polo de desarrollo por definición y preferencia que obviamente tiene sus implicaciones debido a la gran cantidad de tráfico que está generando. El otro polo que está iniciando a desarrollarse es carretera nueva a León, primero entraron los proyectos urbanísticos, y ahora lo que está pasando es que la parte comercial ha iniciado a presentar proyectos en la zona debido a la cantidad de población residente; después el siguiente polo será Carretera Norte, porque en esta zona después del aeropuerto todo lo que es Sabana Grande hay muy poca oferta y hay bastantes proyectos en tuberías que vas a iniciar a ver por esa zona en los próximos dos años.

Se está notando una mayor apuesta por construcciones verticales para apartamentos, ¿esa tendencia podría llegar al sector viviendas?

Claro, aunque es un reto enorme, porque el desarrollador por definición lo que hacemos es transformar un terreno, ofrecer un producto que es de necesidad básica y con la esperanza principal también de hacer un aporte en la mejora de la ciudad. Ya los proyectos de la forma como Managua se está comportando no se puede continuar yendo hacia afuera, la densidad es obligatoria, el mismo tráfico nos está obligando hacia eso, nadie quiere pasar dos, tres horas en un carro o un bus, eso te disminuye la calidad de vida enormemente, el tema de la verticalidad ya viene, ahora mismo la oferta es el segmento alto, y lo que ya se está trabajando es la posibilidad de un proyecto dentro de los precios que la gente puede pagar; nosotros hicimos una encuesta y la población lo que está dispuesta a pagar para vivir en un edificio es 350 a 400 dólares, entonces ahora nosotros tenemos que sacar un producto que esté dentro de este rango de precios, ese es un esfuerzo que hay que hacer en la parte constructiva, en la búsqueda de terreno, porque en la ciudad los lotes son carísimos.

La cooperación japonesa está trabajando en un plan urbano para Managua en donde estoy seguro contemplarán esa propuesta (construcciones verticales) por el tema de la densidad, a nosotros nos interesa para tener una ciudad más bonita, más ordenada, caminable, comenzar a incorporar en todos estos conceptos verdes para las ciudades y eso es parte del proceso de ir rescatando todos esos lotes que actualmente sirven como basureros. Hay que urbanizarlos, pero es un esfuerzo que debe hacerse entre el sector público y privado.

¿A pesar del trauma que hay en Nicaragua con los terremotos y las construcciones de dos o tres pisos?

En ese mismo estudio de mercado que hicimos, lo que arrojó es que la gente joven no tiene ese prejuicio o ese temor porque no vivimos el terremoto, segundo porque esta nueva generación valora otras cosas: cercanía del trabajo, al gimnasio, a las zonas de entretenimiento, es otro tipo de opción, son gente que quiere tener su espacio y son los que más están comprando viviendas, porque las personas de 50 para arriba son los que menos compran.

En un país como Nicaragua la construcción de edificios en términos de lograr la calidad es bastante fácil de lograr. Chile, Japón, San Francisco, Los Ángeles, México D.F., son ciudades mucho más sísmicas y todo está en edificios y no tenés problemas, por eso no veo yo que eso sea una limitación, es más bien sacar el producto correcto y al precio adecuado.

En cuanto al tema de las lluvias, ¿cuáles son las garantías que dan las urbanizadoras, luego de los casos que se han registrado en los últimos años, en los que algunas casas han quedado inundadas?

Acordate que el tema de las inundaciones sucede en todas las ciudades del mundo, yo creo que lo que vino a demostrar es que Managua es sumamente vulnerable y que no podemos obviar que hay un riesgo que estas inundaciones pueden seguirse presentando en la ciudad en la medida que no tomemos las medidas correctivas, el sector privado no puede hacerse el loco. Aunque nosotros construyamos bien, pero si no trabajamos en coordinación con los municipios se van a seguir inundando nuestros proyectos, porque no son islas, porque tampoco el Gobierno puede hacerse el loco, porque es muy fácil callar y dejar que el desarrollador se acabe en los medios de comunicación, pero no es así y ya vemos que las alcaldías están trabajando, el Ministerio de Recursos Naturales tiene ya un lineamiento de resolver el tema de la reforestación de la cuenca Sur de Managua, la Alcaldía ya tiene una recomendación para el mejoramiento de los cauces, porque no solo se trata de limpiarlos, sino también de darles mantenimiento, hacer estudios para construir nuevos cauces que no se construyen desde hace años y las aguas han cambiado su curso porque hay mayor densidad poblacional, más comercio y estas van adoptando el espacio que estas construcciones les van dejando y si no se hacen medidas los problemas seguirán pasando en otras zonas.

Esas afectaciones han ayudado a generar una conciencia pública y privada de que hay que buscar una solución y sobre eso estamos trabajando.

El dirigente

Ricardo Meléndez.

Se graduó como ingeniero industrial en la Universidad de Texas A&M, Estados Unidos.
Posteriormente realizó una maestría en Administración de Empresas en Chile.
Se vinculó al sector inmobiliario desde 1998.
Ocupa el cargo de gerente de desarrollo en la empresa Construcciones Lacayo Fiallos.

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