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Antes de la crisis financiera de 2007-08, las bajas tasas de interés a largo plazo alimentaron un extraordinario auge en el precio de las viviendas en todo el mundo. Esa burbuja estalló en la crisis y la subsecuente recesión.

Desde entonces, sin embargo, los intentos de los Bancos Centrales para impulsar la recuperación haciendo bajar las tasas de interés a largo plazo a nuevos niveles bajos han tenido una consecuencia predecible en muchos mercados inmobiliarios.

Los precios de las casas están ahora subiendo en 18 de las 23 economías a las que The Economist da seguimiento, en ocho de ellas a un ritmo más rápido que hace tres meses.

Persisten algunos sitios débiles, especialmente en Europa. Los precios en España, que tenía una de las burbujas más grandes antes de la crisis, siguen declinando. También han estado bajando en Francia e Italia, reflejando la continua debilidad económica en la segunda y tercera economías más grandes de la zona del euro. En comparación, los mercados de vivienda están boyantes en algunos países del norte de Europa, notablemente Gran Bretaña.

Dos parámetros

Como era de esperarse que hubiera cierta recuperación tras la crisis de vivienda, ¿qué tan preocupantes son los renovados signos de exuberancia? Para evaluar si los precios de las casas están en niveles sostenibles, The Economist usa dos parámetros. Uno es la asequibilidad, medida por la relación entre los precios y los ingresos per cápita después de impuestos.

El otro es el argumento a favor de invertir en vivienda, con base en la relación entre los precios de las casas y las rentas, de manera muy similar a como los inversionistas bursátiles analizan la relación entre precios accionarios e ingresos. Si estas mediciones son más altas que sus promedios históricos, entonces la propiedad está condenada a la sobrevaluación; si son más bajas, está subvaluada.

Con base en un promedio de estas mediciones, las casas están al menos 25 por ciento sobrevaluadas en nueve países. A juzgar por las rentas, los ejemplos más evidentes están en Hong Kong, Canadá y Nueva Zelanda. La sobrevaluación en estas economías y otras tiene una desagradable semejanza con la prevaleciente en Estados Unidos en la cúspide de su auge antes de la crisis.

Tras una agonizante crisis de la vivienda, el mercado inmobiliario de Estados Unidos ahora parece en buen estado. Los precios están aumentando de nuevo, pero hay pocos signos aún de que la historia se esté repitiendo.

Tendencia más amplia

Aunque las bajas tasas de endeudamiento están apoyando el mercado, el impulso parece limitarse a algunas ciudades como San Francisco, donde la oferta de casas nuevas se ha frenado especialmente. Esto forma parte de una tendencia más amplia de los mercados inmobiliarios a ser especialmente boyantes en las grandes ciudades, particularmente en capitales como Londres.

Con las condiciones monetarias mundiales tan relajadas, los gobiernos están usando herramientas regulatorias para enfriar a los mercados inmobiliarios sobrecalentados. En Canadá, por ejemplo, el plazo máximo de las hipotecas más riesgosas ha sido reducido de 40 a 25 años.

Los reguladores en Hong Kong y Singapur han elevado repetidamente los impuestos prediales y hecho más estrictas las restricciones crediticias. Las medidas finalmente parecen estar funcionando, especialmente en Singapur, donde los precios ahora están cayendo.

El mercado de China está en óptimas condiciones. Aunque los precios siguen siendo más altos que hace un año, han bajado en los últimos tres meses. Los desarrolladores están frenándose pues un exceso de casas recientemente construidas inundó el mercado. Ya que las propiedades y la construcción conforman 13 por ciento del PIB, una gran caída representaría un problema para la economía.

Pero eso podría contenerse ya que los compradores de casas chinos tienen que aportar grandes depósitos mientras que el Gobierno tiene la capacidad fiscal para apuntalar al mercado si las cosas se ponen realmente desagradables.

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