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La banca privada aumentó el interés para los créditos hipotecarios hasta en un tres por ciento, y la venta de casas bajó al 90 por ciento al final del año, y si la crisis política-económica continúa, advierten los expertos, será un golpe mortal para la industria de la construcción.

Desde agosto pasado, los bancos incrementaron el interés para crédito hipotecario en un promedio de hasta el tres por ciento, tanto para las tasas variables como para las tasas fijas. La banca señala dos razones: la crisis financiera internacional que manda a restringir los recursos y a resguardar el dinero, y la crisis política-económica local que eleva el estado de “riesgo país”.

Estadísticas por ingresos
El economista Néstor Avendaño señaló que “no hay ninguna razón válida” para que las tasas de interés se hayan disparado a los niveles en que se encuentran.

“El alza de las tasas no tiene razón de ser, porque lo que debe evaluar el banco es la capacidad de pago que tienen las familias de acuerdo con sus ingresos”, dijo Avendaño.

Explicó que con base en la IV Encuesta de Medición de Vida de 2005, el 15 por ciento de las familias nicaragüenses, que son alrededor de 157 mil 400 núcleos, pueden comprar viviendas, con un ingreso mensual familiar de aproximadamente 1,022 dólares.

La otra escala
La misma encuesta señala que un total de 105 mil familias, que equivale al 10 por ciento, necesitan recibir préstamos y subsidios en tasas de interés bajas para adquirir una vivienda, pues su ingreso familiar es de 385 dólares mensuales. “Sin subsidio, y con la tasa interés actual, ese porcentaje de familias no podrá hacerlo”, afirmó Avendaño. Lo trágico, añadió Avendaño, es que en Nicaragua el restante 75 por ciento de la población se divide entre las familias cuyos ingresos superan los 1,022 dólares, que son cerca del 10 por ciento, y el restante 65 por ciento, que no tiene posibilidades de adquirir vivienda, porque su ingreso mensual familiar es en promedio de 157 dólares. “Sólo el costo de la canasta básica anda por 160 dólares”, dijo Avendaño.

Recordó que existe una propuesta de la Cámara de Urbanizadores (Cadur) para que el Gobierno, a través de una Ley de Viviendas Populares, proporcione el 3 ó 3.5 por ciento de subsidio, y que la población asuma el restante 6 ó 6.5 del interés con el sistema financiero privado.

“Pero eso era cuando la tasa de interés hipotecario fluctuaba entre el 9 y el 12 por ciento, y con ello las 105 mil familias podían combinar sus ingresos con el subsidio para poder responder al pago de su casa”, expresó.

“Las actuales tasas de interés no las fija el mercado, lo hacen unas cuantas personas, porque tenemos un Sistema Financiero poco competitivo y con un poder oligopólico influenciado por el Banco Central de Nicaragua (BCN), porque esta entidad debería imprimir una reversión del comportamiento de esas tasas, bajando las letras estandarizadas que el banco subasta semanalmente”, dijo Avendaño.

Consideró inverosímil que mientras en el mundo están bajando las tasas de interés para contrarrestar la grave desaceleración económica que se viene el próximo año, en Nicaragua el Sistema Financiero Nacional está profundizando la crisis, con la elevación de esas tasas.

Alfonso Silva, presidente de Cadur, dijo muy preocupado que los representantes del sector han pedido reuniones con el Banco Central de Nicaragua, con la Superintendencia de Bancos, con los banqueros y con los asesores económicos del gobierno, para explicarles “que estas decisiones de la banca lo que están provocando es un riesgo inminente de colapso de la industria de la construcción”.

“Riesgo país ha crecido”, dice banquero
En la Asociación de Bancos Privados (Asobanp) prefieren no hablar oficialmente del tema. Sin embargo, una fuente extraoficial explicó que esa entidad no podía pronunciarse sobre este asunto, porque representa a todas las instituciones financieras y cada una tiene su política propia de crédito en base a la oferta y la demanda del mercado.

Carlos Briceño, Gerente General del Bancentro-Lafise, explicó que los incrementos en las tasas se justifican en el aumento del costo de los fondos que proveen las entidades financieras internacionales socias de los bancos locales, “las cuales han visto con atención la turbulencia que vive el país y han tomado sus medidas”.

“Nos han aumentado la tasa que nos estaban financiando anteriormente por el riesgo país. Es una cuestión que obedece a los estándares internacionales, que obedecen a las condiciones de riesgo país que cada nación tiene en base a los análisis que hacen ellos y que ajusta hacia arriba o hacia abajo la tasa de interés”, dijo Briceño a EL NUEVO DIARIO.

Interés no bajarán este año
Admitió que hoy es más difícil acceder a un crédito para una vivienda, pero explicó que se trata de un asunto de oferta y demanda.

“Si no, recordá que hace muchos años la tasa de interés en Nicaragua andaba hasta por el 36 por ciento, hoy estamos a la mitad de eso, es oferta y demanda y depende de la capacidad de pago de la persona”, dijo.

Indicó que el BCN no puede hacer nada en esta situación porque no provee fondos a largo plazo por su política monetaria.

“El BCN no está facultado para eso, y los niveles de disponibilidad para carteras de crédito están presupuestadas en lo mismo para todo el año, no van a bajar en ningún momento, se van a mantener lo mismo que este año y haciendo énfasis en el sector productivo”, argumentó.

Avendaño contradice
Sin embargo, para Avendaño, esta versión carece de fuerza, “pues no existe antecedente de quiebras bancarias por asuntos políticos”.

“¿Cuándo aquí ha quebrado un banco por riesgo político? Nunca, y menos cuando Antenor Rosales como presidente del BCN, ya reestructuró de la deuda por las liquidaciones bancarias”, dijo.

El economista admitió que si bien es cierto que el llamado “riesgo-país” ha subido en los primeros dos años de la Administración del presidente Daniel Ortega, más por decisiones políticas que por asuntos económicos, nada de ello justifica los altos porcentajes de incremento de la banca.

Cadur: Precaución exagerada
El presidente de Cadur indicó que la banca, bajo el argumento de la crisis mundial financiera, procedió a tomar una serie de precauciones, que a juicio de los integrantes de esa cámara son exageradas y desproporcionadas, porque la cartera hipotecaria actual en Nicaragua es sumamente sana y es administrada con mucha rigurosidad.

“No existe justificación objetiva para que la banca moviera las tasas de interés”, dijo Alfonso Silva.

Añadió que sumado a la elevación de las tasas de interés, los bancos han establecido nuevos y más complejos requisitos de acceso a los préstamos.

“Antes, la banca facilitaba hasta el 95 por ciento de financiamiento para casas nuevas, y ahora hay casos donde restringieron el crédito al 70 por ciento, lo que eleva el costo de la prima que los clientes aportan para hacer el enganche de la vivienda”, lamentó.

De acuerdo con los estudios del Cadur y consultas de EL NUEVO DIARIO a los diferentes bancos y agencias de bienes raíces, antes para la construcción de viviendas en lotes propios, la banca financiaba hasta el 90 por ciento de la edificación.

Diputados empeoran la cosa
Ahora, el financiamiento a esa acción se restringe entre el 70 y el 80 por ciento, conforme a avalúos exigidos por los entes financieros y otras exigencias legales a los aspirantes a créditos.

“Eso --si vos lo sumás al hecho de que por darle privilegio a la agenda política y no a las necesidades de la población, los legisladores no han apoyado la aprobación de la Ley de Vivienda Social-- empeora las cosas, porque en medio de la crisis política le subieron a las tasas de interés, y ahora habrá que esperar a enero para aprobar la ley, y ver si todavía es viable”, expresó Silva.

En dicha Ley se plantea un subsidio directo del Estado del 3 al 3.5 por ciento a la población que adquiriera créditos para viviendas sociales de menos de 20 mil dólares y máximo 60 metros de construcción.

Ese cálculo, no obstante, se hizo con base en la tasa de interés previa al alza de los créditos, cuando la tasa era del 9 por ciento variable, cuando con el respaldo del Estado las familias podían asumir de sus bolsillos el 6 o 6.5 por ciento del valor de los créditos de la banca.

Ahora, de aprobarse la Ley y subsidiar el Estado el 3 ó 3.5 por ciento de las tasas, con el actual interés fijado, la Ley quedaría prácticamente muerta y no otorgaría ningún beneficio a los que buscan una casa económica, observó Silva.

Dijo que si la banca quería tomar precauciones, bien podía priorizar el aumento de los intereses para préstamos de consumo y vehículos nuevos, y rebajar los préstamos hipotecarios para agilizar el mercado de viviendas y dinamizar la economía local.

Colapso y de mal a peor
Según datos del Cadur, al cierre del año, con la crisis económica y política interna, las ventas de casas nuevas cayeron al 90 por ciento en comparación con la caída del 50 por ciento que se registraba a mitad del año.

Silva afirmó que los urbanizadores buscan a través del gobierno concertar una negociación con la banca privada para disminuir las tasas de interés en los préstamos para vivienda, aprobar la Ley de Vivienda y subsidiar dichas tasas.

Además, proponen extender hasta 30 años los plazos de cancelación de las casas y disipar la tensión política de la mejor manera posible para acabar con el argumento del “riesgo-país”.

Cuando se presentó el proyecto de Ley de Vivienda, en septiembre pasado, el asesor económico del presidente Ortega, Bayardo Arce, explicó que debido al déficit de 937 mil núcleos familiares que necesitan una casa, el gobierno pretendía reducir esa carencia con “más de 40 mil soluciones de vivienda”, incluyendo préstamos para construcción de nuevas casas, de lotes, reconstrucción de casas dañadas y remodelación y ampliación.

“Siempre que logremos eliminar las trabas para el proyecto de vivienda social, esto podría comenzar en los primeros meses del próximo año”, dijo el asesor económico presidencial, en agosto de este año, después de reunirse con los miembros de la Comisión de Infraestructura de la Asamblea Nacional.

Ante la difícil situación que atraviesa el país y lo “feo” que pinta 2009“, Avendaño recomendó a la población de ingresos menores no endeudarse o endeudarse menos, pues no vale la pena hacerlo en este momento de crisis, ya que pagará enormes tasas de interés y al final no podrá sostener el pago de cualquier préstamo.