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Cuando Marriott International quería abrir un nuevo hotel en el centro de Seattle, los desarrolladores de la compañía no vendieron bonos, tomaron una hipoteca o recurrieron a otras formas de financiamiento tradicionales para el proyecto de 88 millones de dólares. Más bien, recaudaron la mayor parte del dinero entre inmigrantes ricos que querían una tarjeta verde.

Un programa del gobierno, que concede visas EB-5 para extranjeros que inviertan al menos 500,000 dólares en un negocio en Estados Unidos, es ahora una fuente popular de financiamiento para los nuevos hoteles Marriott. Desde el acuerdo para Seattle en 2008, la compañía ha apoyado 14 proyectos que usaron financiamiento del programa EB-5, incluidos el Milwaukee Marriott en el centro de esa ciudad, un Courtyard Marriott en el centro de Manhattan y un hotel de 168 millones de dólares cerca del Staples Center en Los Ángeles.

“Ha creado liquidez en un mercado relativamente poco líquido”, dijo Anthony Capuano, director de desarrollo en Marriott.

El programa EB-5 ha existido desde 1990, pero pequeños desarrolladores de hoteles empezaron a recurrir a él tras la crisis financiera de 2008. No tenían muchas opciones. Con la economía destrozada y el mercado de viajes viniéndose abajo, muchos proyectos se estancaron o fueron cancelados cuando se evaporó el financiamiento. Incluso ahora, mientras los fundamentos de la industria mejoran y las tasas de ocupación de habitaciones suben, el dinero es difícil de conseguir; costoso para algunos, inexistente para otros.

El gobierno federal ofrece una alternativa. Bajo el Programa de Inversionista Inmigrante de los Servicios de Ciudadanía e Inmigración, los extranjeros pueden obtener visas EB-5 – esencialmente el estatus de residencia temporal – invirtiendo un millón de dólares, ó 500,000 dólares en áreas de alto desempleo, en una empresa comercial que genere 10 empleos en dos años.

Ha resultado ser una fuente de financiamiento relativamente barata. Los desarrolladores de hoteles pueden recaudar dinero a través del programa EB-5 ofreciendo rendimientos de menos de 4 por ciento. En contraste, las tasas de intereses sobre deuda empiezan en 6 por ciento, con algunas formas más riesgosas de financiamiento que llegan al 10 por ciento o más. Los inversionistas que asumen una participación accionaria en un proyecto hotelero buscan rendimientos de 20 por ciento.

“Los extranjeros están comprando visas y están mucho menos preocupados por la tasa de rendimiento que obtienen sobre su inversión”, dijo David Loeb, analista en Robert W. Baird.

Pese a las ventajas potenciales, los grandes actores de la industria fueron cautelosos al principio. Muchos lo descartaron como un programa marginal para proyectos cuestionables que no podían conseguir financiamiento de alguna otra manera. También se preguntaban cómo los desarrolladores podían reunir a 200 inversionistas para pagar un proyecto de 100 millones de dólares.

“Íbamos a conferencias y hablábamos sobre el programa, y la gente simplemente no creía que fuera real; no creían que pudieran recaudar tanto dinero”, dijo Catherine D. Holmes, socia de la firma legal Jeffer Mangels Butler & Mitchell. Una vez que Marriott estuvo en el panorama, “la gente empezó a tomarlo más en serio”, afirmó Holmes, cuya firma está ayudando a usar el financiamiento del programa EB-5 para 40 proyectos hoteleros.

En los últimos 18 meses, los desarrolladores de Hilton Worldwide, Hyatt Hotels y Starwood Hotels and Resorts Worldwide han recurrido al financiamiento EB-5. En julio, FelCor Lodging Trust anunció planea para recaudar 45 millones de dólares a través de financiamiento EB-5 como parte de su planeado redesarrollo de 230 millones de dólares del Knickerbocker Hotel en Times Square. Sam Nazarian, el mangante hotelero conocido por sus hoteles, restaurantes y clubes nocturnos llenos de celebridades en Los Ángeles, planea construir el primer hotel SLS en Nueva York con dinero de EB-5.

“Es un método de financiamiento que es corriente, está disponible y es muy creíble”, dijo Craig Mance, vicepresidente para desarrollo en Norteamérica de Hilton. “Está ayudando a hacer avanzar los planes”. Hilton tiene 10 proyectos que dependen del financiamiento EB-5.

El financiamiento EB-5 ha sido una bendición para el desarrollo ampliamente.

Este año, el gobierno estadounidense ha emitido 3,002 visas temporales a través del programa, muchas más que las 640 de 2008. La mayoría han ido para inmigrantes chinos, con varias entregadas a inversionistas en Gran Bretaña, India, Holanda y Corea del Sur.

Los desarrolladores a menudo trabajan con centros regionales, organizaciones aprobadas federalmente que les ayudan a elaborar planes de negocios y reclutar a potenciales inversionistas.

Aunque el programa de centros regionales debe expirar el 30 de septiembre, el Senado aprobó un proyecto de ley para extenderlo por tres años. Se espera que sea aprobado por el Congreso, aunque no se ha establecido fecha para la votación en la Cámara de Representantes.

El programa le ha convenido a los hoteles, que crean empleos directos – personal de mostrador, recamareras y gerentes – así como empleos indirectos para las compañías que ofrecen toallas y otros suministros. “Los hoteles son empresas que funcionan las 24 horas del día los 365 días del año”, dijo Capuano de Marriott. “Son ideales para impulsar el crecimiento del empleo”.

Se estima que el hotel de 377 habitaciones de Marriott en construcción en Los Ángeles generará 4,240 empleos directos e indirectos para 2016, por encima de su objetivo de EB-5 de 3,360. Los desarrolladores se benefician en parte de la proximidad del hotel al Staples Center, que alberga a cuatro equipos deportivos profesionales; se espera que los huéspedes del Marriott ayuden a impulsar las ventas de boletos y recuerdos de los equipos. El proyecto incluso recibe un impulso de la enorme cartelera electrónica afuera del hotel, que debería conducir a empleos en publicidad, mercadotecnia y arrendamiento del letrero.

“La idea es que más dinero en la economía sea igual a más empleos”, dijo Henry Liebman, presidente de American Life, un centro regional que trabajó con los desarrolladores de Marriott.

El programa ha tenido su parte de problemas. Fue suspendido de 1998 a 2003 por quejas de fraude y corrupción, según la agencia gubernamental que supervisa ese programa. En algunos casos, un inversionista extranjero comprometía dinero con una nota de promesa, luego nunca entregaba el efectivo. También hubo casos de intermediarios que desviaban el dinero, dejando poco para los desarrolladores. Otras veces, los desarrolladores recibían el efectivo pero nunca construían el proyecto.

“Hubo algunos problemas con inversionistas que trataban de eludir los requisitos de capital y creación de empleos”, dijo Claire Nicholson, vocera de los Servicios de Ciudadanía e Inmigración.

El gobierno ha trabajado para limpiar el programa. A los inversionistas ahora se les solicita pagar la cantidad total por anticipado y cualquier comisión a intermediarios debe pagarse por separado.

“Estamos empeñados en asegurar que el programa logre su misión de creación de empleos eficiente y efectivamente”, dijo Nicholson.

A medida que Marriott y otros grandes hoteleros han saltado a bordo, también han ayudado a mejorar la credibilidad del programa, según actores de la industria.

Las compañías hoteleras analizan estrechamente cada proyecto, ya sea que usen o no financiamiento EB-5. Quieren asegurarse de que el hotel cumpla los estándares de la marca y los niveles de deuda sean manejables.

“Si alguien me dice que tiene un proyecto de 10 millones de dólares y va a conseguir 10.5 millones de dólares en deuda, ese es un proyecto que voy a cuestionar porque está excesivamente apalancado”, dijo Mance de Hilton. Corresponde a los desarrolladores y a los centros regionales asegurarse de que el proyecto cumpla con los requisitos de EB-5.

Aun después de que el financiamiento tradicional regrese significativamente, Marriott, Hilton y otros dicen que es probable que continúen usando el programa EB-5. Es relativamente barato y estable, y complementa otras fuentes de financiamiento. Mance dijo: “Si funciona, ¿por qué no usarlo de nuevo?”