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  • The New York Times

El deteriorado bungaló en el número 38 de Amrita Shergil Marg no destaca de inmediato por ser una propiedad lujosa.

No tiene cancha de tenis ni piscina ni refrigerador Sub-Zero ni vestidor. La pintura está descascarada, los baños están mohosos y los techos tienen manchas de agua. La casa finalmente quizá sea derribada.

Sin embargo, cuando salió en subasta pública, la oferta ganadora fue de casi 29 millones de dólares. Y muchos vecinos la consideran una ganga. A una cuadra de distancia, una elegante residencia, aunque no digna de un Rockefeller, anteriormente arrendada por el embajador mexicanos ahora está en el mercado en más de 100 millones de dólares. Otras casas cercanas se cotizan en entre 40 y 70 millones de dólares.

“El precio de la residencia mexicana es de 110 millones de dólares”, dijo Jorge Roza de Oliveira, el embajador de Portugal en India. “Uno puede comprarse una casa en Nueva York, una en Miami, una en Lisboa y otra en Londres y con esa cantidad, y sobraría mucho dinero”.

Los precios de los bienes raíces en el centro de Nueva Delhi, especialmente para los bungalós construidos hace casi un siglo durante el Raj británico, están entre los más altos del mundo.

Aunque la economía de India se ha enfriado, la demanda de propiedades en las áreas de élite sigue siendo tan fuerte que incluso encontrar una casa en venta es difícil: No existen los listados formales; los precios regularmente circulan de boca en boca. Las transacciones a menudo requieren algo de dinero “negro”, o montones de efectivo pagados bajo la mesa para evitar impuestos.

Los compradores a menudo son industriales indios que buscan una propiedad para lucirla. O, según dicen agentes inmobiliarios y vendedores, pueden ser políticos o sus testaferros, que a menudo pagan con maletas de efectivo.

Por su dinero, los compradores reciben un encantador terreno y un pedazo de historia, aunque no mucho en instalaciones. Muchas casas requieren una remodelación importante. Los servicios, aunque mucho mejores en estas áreas de élite, siguen siendo inadecuados: No se aconseja beber directo del grifo, y las fallas de electricidad siguen siendo un motivo de irritación.

La pregunta obvia sobre los precios, en un país donde cientos de millones de personas siguen viviendo con menos de dos dólares diarios, es : ¿Por qué?

En gran medida, India está experimentando el tipo de auge inmobiliario común de las grandes economías emergentes. Cuando la economía de Japón estaba al alza en los 80, los precios en Tokio eran tan elevados que el recinto de 342 hectáreas del Palacio Imperial estaba valuado en más que todas las propiedades en California. Más recientemente, China ha visto un auge, con los valores inmobiliarios subiendo en algunas ciudades en 500 por ciento.

Un área inmobiliaria apetecible

Pero el repunte en Nueva Delhi también está siendo alimentado por el ego, el status y algunas distorsiones singulares de la economía de India. Hay pocas propiedades disponibles en la sección más frondosa y prestigiosa de la capital, conocida como el Delhi de Lutyens, porque el área está dedicada principalmente a viviendas gubernamentales. Los poderosos ministros del gobierno viven en bungalós de la era británica con imponentes jardines de varias hectáreas, mientras los funcionarios menores son elegibles para diferentes categorías de viviendas gubernamentales en un oasis en gran medida separado del resto de la caótica capital, donde muchas personas viven hacinadas en barriadas pobres.

“Ésta es la mejor parte de Nueva Delhi, el corazón de Nueva Delhi”, dijo Munish Kumar Garg, quien supervisa la asignación de viviendas gubernamentales. “Si estás propiedades en el Delhi de Lutyens fueran puestas a la venta, habría una fila de dos kilómetros de largo”.

Garg, el director del Directorio de Propiedades del gobierno, controla una de las carteras inmobiliarias residenciales más valiosas del mundo. Al preguntarle cuántas propiedades de Nueva Delhi estaban en manos de su agencia, se encogió de hombros. “Sería difícil saberlo”, dijo. “Quizá 10,000”.

Fue un arquitecto británico, Edwin Lutyens, quien a principios del siglo XX diseñó lo que es ahora el corazón gubernamental de la capital. Más allá de los grandiosos edificios erigidos como sede el poder imperial británico, Lutyens y otros arquitectos también construyeron una zona de bungalós residenciales de casas de paredes blancas de un solo piso rodeadas por verdes jardines. Cuando India obtuvo su independencia en 1947, los británicos abandonaron muchas de las casas y los indios las ocuparon.

Hoy, el poder en Nueva Delhi puede medirse según dónde vive un político. El Directorio de Propiedades divide las residencias en ocho categorías, estando los bungalós Categoría 8, los más exclusivos, reservados para los ministros y otros dirigentes superiores. También se permite que los ex primer ministros y presidentes, y sus cónyuges, permanezcan en viviendas Categoría 8 hasta su muerte.

Dada la escasez de tales viviendas, la reciente muerte del ex Primer Ministro Inder Kumar Gujral provocó alboroto sobre quién recibirá el bungaló.

Navin Chawla, que fue el primer comisionado electoral de India de 2005 a 2010, vivió con su esposa en un bungaló Categoría 8 sobre 2.4 hectáreas, con alojamiento para 17 sirvientes, incluida una casa separada que muy probablemente vale muchos millones de dólares. Cuando terminó su mandato, también lo hizo su contrato de ocupación.

“Tengo que decirle que estas casas son atemporales”, dijo, sonando nostálgico. “Es un beneficio del puesto recibir una propiedad tan grande por cinco años, uno de los pocos beneficios de ser comisionado electoral, puedo decirle”.

Los arrendamientos también van al alza

No sorprendentemente, la tentación de comprar en una zona donde el status está tan abiertamente demarcado y sólo existen unos cuantos cientos de propiedades privadas ha resultado irresistible. Los valores de las propiedades en la zona de bungalós de Lutyens, así como en barrios cercanos, se han apreciado constantemente durante muchos años, pero se dispararon en la última década.

Los precios desenfrenados también han afectado al mercado del arrendamiento. Durante décadas, los dueños felizmente rentaban a embajadores o misiones diplomáticas. Ahora, las rentas se han elevado tanto que algunos embajadores se están mudando. Oliveira, el embajador portugués, recientemente se mudó después de que su renta aumentó. Los embajadores mexicanos habían vivido en el número 13 de Prithviraj Road – la casa valuada en 110 millones de dólares – durante medio siglo, después de que el contrato original fuera firmado por Octavio Paz, el escritor y poeta ganador del Premio Nobel que fue embajador de México en los años 60.

Rahul Rewal, un agente inmobiliario local, dijo que la demanda estaba elevando los precios en toda la región de la capital y que la zona de Lutyens realmente era una inversión segura, dado que los valores siguen subiendo, en parte debido a que salen a la venta muy pocos lugares. Hace 15 años, el magnate de las telecomunicaciones Sunil Mittal pagó unos 6.6 millones de dólares por una propiedad en Amrita Shergil Marg que demolió y reconstruyó. En ese tiempo, el precio era asombroso; hoy, sería una ganga.

El hermano de Mittal, Rajan, fue el ganador de la subasta por el número 38 de Amrita Shergil Marg. La propiedad había estado involucrada en una disputa legal familiar durante tres décadas hasta que un juez ordenó que la propiedad fuera vendida en subasta, y lo obtenido dividido entre los miembros de la familia. Si se hubiera vendido en privado, dicen muchos vecinos y agentes inmobiliarios, el precio final habría sido más alto. Para evitar impuestos, muchos vendedores demandan enormes pagos en efectivo en secreto para complementar el precio de venta públicamente registrado.

Aun ahora, los dueños siguen peléandose. G.K. Gupta vive en la mitad frontal de la casa, mientras que su sobrino Shivraj Gupta vive con su familia en la mitad posterior. El tío está a favor de la venta, pero el sobrino dice que sigue recusándola en el tribunal. Y aunque ambos serían enormemente ricos cuando se complete la venta, el Gupta mayor dijo que ese dinero no sirve para mucho en Nueva Delhi.

“Tendré que invertirlo en propiedades”, dijo. “Y las propiedades son muy costosas en Nueva Delhi”.

 

Factores del auge inmobiliario

En gran medida, India está experimentando el tipo de auge inmobiliario común de las grandes economías emergentes. Pero el repunte también está siendo alimentado por el ego, el estatus y algunas distorsiones singulares de la economía de India.